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潘石屹最后还是跑了:195亿出售SOHO中国 黑石接盘

  十年前,SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。如今,随着全盘出售,中国房地产牌桌上再无SOHO中国。

  黑石195亿接盘

  6月16日,SOHO中国在港交所发布公告称,黑石集团已发出全面要约收购,拟以每股5港元、合计236.58亿港元(约合人民币195亿元)价格取得SOHO中国的控股权。相比去年传闻的40亿美金,此次要价大幅缩水。

  交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任,不再担任执行董事,黑石集团将向董事会提名新的执行董事。

  黑石是美国规模最大的上市投资管理公司,截至2021年第一季度,管理资产总额约6488亿美元(约合人民币超4万亿元),专注于私募股权、房地产等领域投资。

  近年来,黑石集团的身影多次出现在国内房地产开发商的资产收并购之中。2021年1月,黑石集团以40.62亿元的价格收购了富力旗下位于广州国际机场富力综合物流园物业的70%权益;6月3日,泛海控股与黑石集团签署协议,前者以13亿美元的价格出售旗下美国国际数据集团(IDG)。

  若此次私有化SOHO中国成功,黑石集团将完成在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。这也意味着,潘石屹离场之路将迎来终点。

  今早,SOHO中国复牌大涨超20%。SOHO中国此前已停牌两日,停牌前SOHO中国股价曾连续大涨,近10个交易日内涨幅接近60%。

  昨晚公告发出后,潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博,没有任何配文。一如他此前不断抛售资产时的决绝……


  卖卖卖已不是新鲜事

  近几年,SOHO中国频繁出售资产。潘石屹“卖卖卖”已经不是新鲜事。

  2014年,SOHO中国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业面积,总价82.8亿元。

  2015年,又通过股权转让的形式,SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星,总价84.93亿元。

  2016年,SOHO中国又卖了上海SOHO世纪广场,总价32.2亿元。

  2017年,SOHO中国进一步卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积,总价85.8亿元。

  到了2019年,在传出出售“八大金刚”之前,就有消息称SOHO中国已经把共享办公的相关资产SOHO 3Q打包转让了。

  所谓的“八大金刚”是指北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。其中,丽泽SOHO目前还处于建设中。

  但是SOHO 3Q可是潘石屹曾经最为看重的业务,潘石屹曾说:“我做事情特别聚焦,SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务,其他的业务我都不会做”。

  曾经,潘石屹还打算在2019年将SOHO 3Q分拆上市,但是没有等到SOHO 3Q上市之日,却传出被出售的消息。筑梦之星内部员工之后也表示确有此事。

  一路卖卖卖之下,SOHO中国的资产持有量持续减少。但其实早些年SOHO中国也曾辉煌过,可2012年宣布转型,从“开发销售”转为“自持租赁”后,便扑了空,业绩下滑,或许这才转而走上抛售物业的路。

  业绩持续下滑

  2010年,银河SOHO当年卖出146亿,成为单体项目的全国销售冠军,潘石屹把它们卖给了包括西北煤老板和江浙民营老板在内的全国客户。

  巅峰时期,SOHO中国的利润能与住宅开发商千亿营收产生的利润相当。

  2012年,SOHO中国营收153亿,净利润约105.85亿。同一年,万科营收首次破千亿达到1031.2亿元,净利润为125.5亿元,而当年万科的销售额是1412.3亿元,全球第一。

  也正是在这一年,SOHO中国宣布转型,计划以售转为租来抓住市场机遇,但却扑了一场空。持有出租模式并未持续很久,2013年SOHO中国净利润下降至73.88亿元,随后在2014年开始了又一轮整售,此后卖的动作一直未停。

  根据公司历年财报,2014年—2018年,SOHO中国净利润表现不稳定且下降明显,从40.8亿元急降到5.65亿元。

  去年,SOHO中国营收增长19%,不过营业成本增长至8.01亿元,增幅为137.7%,全年净利润同比减少58.83%,为5.435亿元。

  显然,SOHO中国错过了这几年中国房地产的发展机会。恒大、碧桂园(9.16-0.08-0.87%)等房企抓住市场红利,利用杠杆将销售额做到几千亿,净利润达到三四百亿,远超SOHO中国。

  从SOHO中国业绩数据上看,潘石屹确实没啥可留恋的。更让潘石屹下定决心的,恐怕是不断上升的空置率,办公室租不出去,钱自然不好挣。

  高力国际提供的数据显示,2020年北京写字楼空置率高达19.4%,已创近十年新高。北京写字楼租金从2019年底383元每月每平米降低到今年的351元每月每平米,降幅达到8.4%,为十年来租金同比最大降幅。

  2021年1月,潘石屹在公司会上称,2020年4月、5月,公司业绩滑落至历史最低谷,自持写字楼的退租面积、租户欠款额达到公司成立以来的峰值。SOHO中国的主要收入来自于上述物业的租金,2020年SOHO中国的租金收入为15.38亿元,较2019年下跌约16%。

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